一、背景

加快發展保障性租賃住房是黨中央和國務院前期部署的一項重要工作。

黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

去年底（2020年12月），中央經濟工作會議確定今年重點任務之一是“解決好大城市住房突出問題”，并首次提出“要高度重視保障性租賃住房建設”。

黨的十九屆五中全會通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，提出“以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。”

今年7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

7月25日，財政部、稅務總局和住房城鄉建設部發布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》，明確了進一步支持住房租賃市場發展的稅收優惠政策。

我省積極響應黨中央和國務院的部署，大力推進保障性租賃住房建設，各項工作均走在全國前列：

我省住建部門已制定《廣東省住房發展“十四五”規劃》、《廣東省發展保障性租賃住房三年行動計劃（2021—2023年）》、《廣東省發展保障性租賃住房試點工作方案》等文件，并計劃“十四五”期間籌集建設保障性租賃住房74.05萬套/間。

試點城市充分發揮主體責任，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等城市均在研究出臺配套政策并積極推進籌集建設保障性租賃住房工作。

加快發展保障性租賃住房是一項新任務，在落實黨中央和國務院相關部署過程中還面臨一定的困難，需要進一步尋找對策。

二、落實發展保障性租賃住房面臨的主要困難

（一）覆蓋對象標準尚未明確。

落實發展保障性租賃住房，首先要明確覆蓋對象。

《意見》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，具體標準由城市人民政府確定。目前，各城市在明確保障性租賃住房覆蓋對象方面存在一定的困難。

珠海市已率先出臺《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，省外城市如成都等也出臺了類似文件，但均未明確保障性租賃住房的覆蓋對象。

尚未明確覆蓋對象的主要原因是目前各地政府統籌在建在管公共租賃房、人才住房等，要完全避免保障性租賃住房與之重復交叉有一定的困難。如果不明確覆蓋對象，就無法實現供需匹配和建設目標。

（二）租金標準制定存在一定困難。

《意見》要求，保障性租賃住房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。在已出臺落實文件的部分城市，保障性租賃住房租金標準為市場租金的90%。

從國際上來看，保障性住房的租金制定原則是基于收入水平，一般參考人均可支配收入而不是市場租金水平。如果按照市場租金90%這一標準，保障性租賃住房的保障功能比較弱，無法吸引新市民和青年人。如果租金標準定的過低，又會影響市場主體參與保障性租賃住房開發建設及運營管理的積極性。

所以，合理制定保障性租賃住房租金標準比較難。

（三）相關試點工作的經驗總結和推廣尚不夠。

《意見》提出主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設和適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房的思路。

國土資源部、住房城鄉建設部2017年出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。其中，我省廣州、佛山、肇慶等三個城市入選試點。廣州共有6個項目納入第一批試點，但進展較為緩慢，目前尚未竣工。“工改租”難度較大，今年8月，廣州繼園東“工改租”項目將竣工并對外出租。

這個項目是省內首個有合規“出生證”的非住改租賃改造項目。深圳推動企事業單位利用自有閑置土地建設保障性住房，并取得一定進展。

總體來看，我省在拓寬保障性租賃住房供給渠道已開展試點并取得一定的成績。下一步需要盡快總結試點經驗和存在的問題，推動配套政策法規的修訂，進一步拓寬保障性租賃住房供給渠道，加快供給。

（四）各城市在財政支持方面尚未啟動。

目前，國家已出臺針對含保障性租賃住房在內的住房租賃減稅政策，同時中央財政將在三年投入402億支持住房租賃市場發展。

通過財政政策支持市場主體積極參與保障性租賃住房建設和運營，是地方政府可動用的核心手段。目前，我省通過貸款擔保、貼息等財政補貼措施支持市場主體的做法尚未啟動。

（五）缺乏專業化規模化的建設、租賃和運營管理機構。

建設、租賃和運營管理保障性租賃住房是一項長期工作，需要專業機構參與。保障性租賃住房主要服務于新市民和青年人，這一群體年齡輕，思維活躍，對居住品質要求較高。

因此，他們對保障性租賃住房的建設和運營服務水平都會提出較高的要求。目前，在住房租賃領域尚未形成專業化規模化的機構，在相關建設和管理方面缺乏經驗和品牌。

三、對策建議

針對上述問題，建議我省推進以下工作：

（一）盡快推動各城市制定本市保障性租賃住房覆蓋對象的標準。

在省住建部門的統籌下，組織各城市對“新市民、青年人”群體進行深入研究和清晰界定。建議保障性租賃住房與公租房、人才房形成錯位，盡量向非戶籍人口、新就業人口和從事郵政、快遞、環衛、公交等基本公共服務人口傾斜。

（二）制定保障性租賃住房租金標準指導意見。

建議省住建部門與五個試點城市，以城市人均可支配收入作為基礎，同時參考周邊住房的市場租金水平，制定相應的租金標準。

（三）盡快總結和推廣試點工作經驗，拓寬保障性租賃住房來源。

建議組織研究廣州繼園東“工改租”項目,推進“工改租”項目的機制體制創新和推廣部署。建議組織研究廣州在利用集體建設用地建設租賃住房方面試點經驗，并與集體建設用地建設租賃性保障房工作銜接。

建議組織研究深圳在企事業單位利用自有閑置土地建設保障性住房方面的經驗。考慮到廣深等城市土地資源有限，建議在省級層面協調推動跨城供地建設保障性租賃住房，提供更廣闊的住房來源。

（四）推動各城市出臺支持保障性租賃住房的財政支持措施。

為改變目前以政府、國有企業為主的單一保障性住房供給格局，建議在中央財政支持的基礎上推動各城市加大地方財政支持力度，形成多方參與的新局面。

重點對從事租賃住房開發的企業，給予一定比例的貸款貼息或者提供政府擔保低息貸款，降低開發和運營成本，提高企業參與租賃住房開發建設和運營管理的積極性。

（五）加快培育專業化規模化的建設、租賃和運營管理機構。

把企業參與保障性租賃住房建設情況作為參與土地拍賣、城市更新的前置條件，引導大型房地產企業積極投資建設保障性租賃住房。組建以主管部門、行業領軍企業、行業專家等構成的保障性租賃住房交易平臺指導委員會，開展行業指導、規范等工作。

鼓勵所有權和運營管理權分離，支持具備較好運營管理水平的專業機構服務保障性租賃住房。定期對保障性租賃住房運營管理機構進行第三方測評，督促其提高服務質量。