??沒有租過房的人生是不完整的。

??像我這個年紀的人，剛到異地的大城市工作時，很多是從住地下室、平房開始。無他，便宜耳。毫無疑問，沒有獨立廚衛，周圍環境臟亂差，處處是安全隱患。咬牙忍受。

??現在，地下室是不讓住人了，平房也沒以前那么多了。更重要的是，經過政府部門持續多年的整治，哪怕是平房社區，環境也越來越干凈，治安狀況更好了。

??年輕人的選擇比以前多了。比如，除了從房東手里租房，還可以選擇長租公寓。雖然是與他人合租，共用廚衛，但有獨立居室，電子門鎖，每周還會有專人來打掃衛生。

??但不安全感仍在。比如，隨意漲價，二房東卷款跑路，以及花樣繁多的租金貸陷阱等。新市民和年輕人是住房租賃市場的主體，但支付能力低，沒有議價權，需要加強保護。

??主管部門這些年對住房租賃市場是高度重視的，出臺了一系列的規范性文件。4月26日發布的《住房和城鄉建設部等部門關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，則是專門對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業行為進行規范。

??我個人分析，這個文件主要是解決住房租賃資金的安全監管問題。背景應該就是類似蛋殼、青客等多起長租公寓機構爆雷事件引發了社會強烈關注。

??單次收取租金的周期原則上不超過3個月；支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。——這兩條規定，是防止某些運營機構拿到融資后，為了搶占市場份額，“高進低出”，隨后又利用收取的租金設立資金池繼續擴張。但“高進低出”的本質就如同龐氏騙局，是不可持續的。

??開展住房租賃資金監管；企業不得利用承租人信用套取租金貸，不得誘導承租人使用租金貸。——二手房買賣經過多年才納入資金監管，現在住房租賃納入資金監管正當其時。租金貸既是極少數運營機構賴以擴張的倚仗，又是后來燃爆危機的火藥，管理失序導致多方利益受損，銀行、房東、租客沒有一個贏家。

??一個文件不可能解決所有問題，而是有針對性地解決某一類問題。上述文件為何選擇輕資產住房租賃企業？

??據住建部有關負責人介紹，住房租賃企業按照投入和持有周期分為三類：重資產企業指依靠新建方式建設租賃住房并長期持有的企業；中資產企業是按一定比例投入，通過整棟商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企業；輕資產企業則主要是收取個人房源經過改造后或直接轉租，賺取租金差價，持有周期為3到5年。

??從現實來看，住房租賃重資產企業和中資產企業，需要投入的金額較大，建設和經營的半徑、周期都比較長，整個過程基本已納入相關部門的監管范疇。而輕資產企業的房源分散，單體投入較小，平時多運用科技手段進行管理，很容易逃脫監管。近兩年發展最快、爆發危機最多的也恰恰是輕資產企業，所以加強對這個領域的監管是非常必要的。

??必須強調的是，作為房地產市場重要內容的住房租賃市場，一方面要規范、整治，一方面也要鼓勵發展，規范是為了更健康地發展。

??2016年以來，與新一輪房地產調控相伴隨，中央也發布了一系列加快發展住房租賃市場的政策措施。由于過去更多是分散的個體租賃為主，國家特別提出鼓勵機構型租賃企業發展。長租公寓的快速增長，就是近幾年的現象。

??房價的持續上漲，令大城市的住房問題更顯突出。新市民和年輕人，買不起房，只有租房住。包括長租公寓在內的住房租賃市場的發展，給這個群體帶來了更多的房源更多的選擇。長租公寓頻頻爆雷，沒有贏家，也不利于住房租賃市場的長遠發展。

??我們看到，這些運營機構除了高進低出盲目擴大規模的經營模式本身存在的弊端，另一個重要問題在于成本太高，尤其是融資成本過高，導致盈利艱難。這個問題由來已久，實踐中尚未找到很好的解決辦法。

??這方面我個人有四個建議：一是，對信用較高、經營規范的住房租賃機構，銀行對其應適用較低的利率。銀行住房租賃貸款不納入房地產貸款兩道紅線管理，就是為了鼓勵發展住房租賃金融。二是，應盡快擴大住房租賃REITs規模，時機已經成熟。三是，提倡險資進入住房租賃市場。四是，給予一定的稅收優惠。

??去年12月召開的中央經濟工作會議，對發展住房租賃市場提出了具體而明確的要求：規范發展長租房市場；單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房；降低租賃住房稅費負擔等。如果全都落實到位，住房租賃市場將迎來規模空前的健康發展。

??舉兩個例子。一是，我們都看到，很多大城市里，都有大批量的商業用房、廠房空置著，將這些房子改建為長租公寓，是多方共贏的事情，為什么不動起來？二是，集體建設用地建租賃房，已沒有任何法律障礙，農民也可獲得持續穩定的分紅，為什么不能擴大規模？

??有些房企已介入長租公寓領域，萬科、龍湖的規模還比較大。房地產長效機制離不開租賃市場的發展，但長租房市場必須建立起一種可持續的商業模式，這需要更多的房企和機構參與，也需要政府部門付諸實際的支持與鼓勵。